皆さん、こんにちは。
今回のテーマは【株価と不動産価格の連動 コロナ収束後の不動産投資】について。
株価は底値から徐々に回復気味に上向いてきています。
不動産価格との連動、そして不動産投資は今後どうなっていくのかを解説しました。
こんな方に読んで頂きたいです。
◇不動産投資に興味のある人
◇株式投資に興味がある人
◇投資全般に興味がある人
株価と不動産価格にはどんな関係があるのでしょうか。
では見ていきましょう。
株価は世界的に暴落しました。
では日本のここ数年の不動産市場はどうだったのでしょうか。
国土交通省が作成した資料によりますと、2019年度は不動産市場価格の動向を表す不動産価格指数が50ヶ月連続で上昇していました。
2013年からマンション価格が上昇している理由は以下です。
◇住宅ローン金利が下がった
◇オリンピックが東京で開催が決まった
不動産投資に用いられる商業用の不動産も店舗・オフィス・マンションやアパートを中心に上昇傾向で、店舗の不動産価格指数は140.3、オフィスは136、マンション・アパートは131.9と高い数値を記録していました。
首都圏のマンション市場では特に中古マンションが1㎡当たりの単価、価格共に上昇し、成約物件・新規登録物件共に活況を迎えていました。
また不動産投資市場も非常に伸びました。
Jリート(不動産投資信託)の上々銘柄数や時価総額も上昇。
日本不動産研究所では2019年4月における「不動産投資家調査」で、保険会社やデベロッパー、アセット・マネージャー等の不動産投資家に対し「今後1年の不動産投資に関する考え方」のアンケートを行いました。
アンケートの結果
「新規投資を積極的に行う」と答えた投資家が94%。
「現在の日本の不動産投資市場はピークに達していると思いますか？」の質問に対しては77.4%が「ピークに達している」
19.4%が「ピークの手前である」と回答しました。
なお今後10年間を見通した場合、海外投資を行う予定の国は1位がアメリカ、日本への不動産投資が増加する国は中国という結果となっています。
新型コロナウィルスにより日本の経済は大きな打撃を追いました。
2020年2月中は22,000〜24,000円台で推移していた日経平均株価が3/19には約16,550円まで下落しました。
その後、19,000円台まで回復しましたが、4月初めにNYダウ平均株価が下落したことに伴い再び17,000円台まで下落し不安定な状況です。
4/20のニューヨーク商業取引所では、原油価格の指標となるWTI原油先物価格が史上初のマイナス価格になりました。
これにより日経平均株価も前週末比で1,000円以上急落、東京の原油市場も16年ぶりに18,000円を割り込みました。
ホテルや旅行会社といった観光業、飲食業の不動産の価格は下落する可能性がありますが、ネット通販やドラッグストア・スーパー等の一部の小売業、Web上で会議や通話が行えるオンラインツールは需要が伸びています。
また東証株価指数の変動に対して、最近の東京REIT（不動産投資）指数は逆の動きをする傾向があるというレポートも発表されています。
そして不動産業界ではローンを組むケースが多い事から、「金融機関からの融資」といった金融政策も影響を受ける大きな要素となります。
コロナショックを契機にアメリカでは既に金融緩和が進んでいますので、日本でも金融緩和が行われ資金調達のハードルが下がると、不動産の需要が下がらずむしろ上がる可能性も存在します。
結論からいうと
【株価が先に動き、その後不動産価格も変動しやすい】
【日経平均株価と東京都心の中古マンションの価格はほぼ連動している】
日経平均株価が上昇すれば、その後半年〜1年程度のズレを伴いながら不動産価格は上昇する傾向にあるようです。
絶対的な指標ではないです。
場所によっても変わるでしょうし、基本的には大都市圏でいえることです。
今後の不動産市場の動きがどう変化するかは、株価や日本、世界経済の状況次第という事になります。
株価は短期間で大きく変動するものです。
一方、マンション価格は日々変化する株価と同じように変動することはありません。
マンション価格は周辺相場に強く影響します。
その結果、変動は緩やかになります。
その日その日の株価そのものに私たちが反応してマンション価格が日々決まるというものではありません。
一定の期間の中で私たちが認識する株価水準、例えば、今日までの過去1年程度の平均株価が住まいの価格に影響していると考えたほうが自然です。
大事なのは短期的に見ないこと。
今は株価が激しく揉み合っている最中です。
1年程を目安に不動産価格を見ていくのが良いでしょう。
しかし、このような不安定な経済ですからどんなことがあるかわかりません。
売主がキャッシュを獲得するために安く売り出している可能性も。
また金融機関も住宅ローン、投資用ローンと収益となるのでより金利や条件が緩くなりローンが組みやすい状況になるかもしれません。
今からできることは
■どんな目的で物件を所有するのか
■どの程度の金額やモノを購入できるのか
■情報にアンテナを張る
いつでも動けるように準備をしておきましょう。
日経平均株価と不動産価格は連動しています。
そして、不動産価格は緩やかに半年から1年程かけて動いていくこともご理解頂けたかと思います。
このような経済危機というのは事業者にとっては本当に大変な苦しい時期です。
しかし、投資家目線でいうとチャンスでもあります。
ドルコスト平均法を使い毎月積立てをしていくのも良いでしょう。
人生今が一番若い日です。
思ったら行動していきましょう！
今回も最後まで読んで頂きありがとうございました。
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